임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 점유 (부당이득 반환의무)

“임차인이 임대차 종료 후 임차보증금 5,000만원(월차임은 없음) 중 일부인 2,000만원(대항력과 확정일자 갖춤)을 반환받지 못하여 동시이행의 항변권을 행사하며 임차목적물을 계속 사용·수익한 경우” 임차인은 임대인(건물주)에 대하여 어떠한 책임을 질 수 있는지 알아보겠습니다.

이와 관련하여 대법원은 "임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.”고 판시(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결)하여 임차인의 부당이득 반환의무를 인정하였습니다.

 

 

위 대법원 판결(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결)  중 [이유] 부분을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

[판결이유]

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고의 이 사건 임료 상당의 부당이득금 반환청구에 대하여, 피고에게는 원고에게 대항할 수 있는 임차권이 있고, 비록 그 임차기간이 경과하였다고 하더라도 원고의 이 사건 임차보증금 반환채무와 피고의 임차목적물 명도의무는 동시이행관계에 있으므로 원고가 임차보증금을 피고에게 반환할 때까지는 종전의 임대차관계가 존속하는 것과 같이 보아야 할 것이며, 피고가 임대인 소외 1과의 종전 임대차계약에서 임차보증금 외에 별도로 매월 임료 지급에 관한 약정을 한 바도 없으므로 원고의 이 사건 부당이득 반환청구는 이유 없다고 하여 이를 배척하였다.

 

임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것이다(대법원 1981. 1. 13. 선고 80다1201 판결, 1989. 2. 28. 선고 87다카2114, 2115, 2116 판결 등 참조).

 

그런데 이 사건의 경우 임차인인 피고는 앞서 본 바와 같이 임차보증금(5,000만원) 중 금 2,000만 원을 반환받을 때까지 그 부분(2,000만원)에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 할 것이나 그 나머지 보증금 부분(3,000만원)에 대하여는 그 존속을 주장할 수 없는 것이므로 피고가 이 사건 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 이 사건 계쟁 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 금 2,000만 원에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금(3,000만원)에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 할 것이다.

 

 

위 판결을 반대로 해석하면 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 있어도 사용, 수익으로 인한 실질적인 이익이 없다면 부당이득 반환의무가 없다는 말이 되기도 합니다.