임대차 종류 후 임차인의 임차목적물 점유 (불법행위책임)

임대차계약이 종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다.

 

그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성하여 손해배상책임이 발생할 수 있다.

 

 

위와 관련한 『대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결』을 소개한다.

 

[판결이유 중 사실관계]

 

1. 임대인과 임차인 간의 임대차계약 체결

- 계약체결일자 : 2015. 7. 24.

- 임대차목적물 : 식당

- 임대차기간 : 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지

- 임대차보증금 및 월차임 : 미상(있음)

 

2. 임대인은 임차인에게

- 2017. 3. 16. 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라고 통지함.

- 2017. 6. 30.과 2017. 7. 26. 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지함.

 

3. 임대인은 2017. 8. 17. 임차인을 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 금원을 변제공탁함.

4. 임차인은 임대차기간이 만료된 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당(임대차목적물)을 점유하던 중 2017. 12. 14. 원고에게 인도함.

 

5. 임차인은 2017. 7. 28. 임대인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하였으나(이하 ‘선행 소송’이라 함) 패소 및 확정됨.

 

 

[판결이유 중 법리관계]

 

임대인이 이 사건 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 임차인이 이 사건 식당(임대차목적물)을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없다.

 

임차인은 선행 소송에서 이 사건 식당(임대차목적물)에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었고, 달리 임차인이 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 임차인이 위 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 이 사건 식당을 임대인에게 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다.

 

원심은 임대인의 적법한 변제공탁으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 임차인에게 통지된 때가 언제인지, 임차인이 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등을 심리하여 임차인의 불법점유 여부를 판단했어야 한다.

 

그런데도 원심은 임차인이 이 사건 각 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 판단하면서 임대인의 손해배상 청구를 배척하였다. 이러한 원심판단에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 임대인의 상고이유 주장은 정당하다.

 

임대인의 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

만약 위 사례에서 임차인이 선행 소송(임대차목적물에 지출한 비용상환청구권 행사)에 승소하여 비용상환청구권에 기한 유치권 등을 주장할 수 있었다면 임차인은 이를 점유할 적법한 권원으로 주장하여 불법점유로 인한 손해배상책임을 면할 수도 있었을 것이다.