주택임대차 소액보증금 최우선변제권과 사해행위

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권(= 주택임대차계약 체결 + 소액보증금 지급 + 주택 점유 + 전입신고)은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권과 조세 채권 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권이다.

 

주택 소유자인 임대인이 채무초과상태에서 자신 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정하게 되면 주택 소유자인 임대인의 총재산 감소를 초래하게 되는바, 이러한 임차권 설정행위가 주택 소유자인 임대인의 다른 채권자에 대한 관계에서 사해행위가 되는지 문제가 된다.

 

이를 임차인 입장에서 보면 임차주택의 시세와 비슷하거나 그보다 많은 근저당권, 조세 채권, 가압류 등이 경료된 주택에 임대차계약을 체결하였을 경우 임대차보증금을 주택임대차보호법 제8조(소액보증금 최우선변제권)에 따라 다른 채권자보다 항상 먼저 최우선 변제받을 수 있는지 하는 문제가 된다.

 

 

이와 관련하여 『대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결』을 소재한다.

 

【판결이유 중 사실관계】

1. 이 사건 아파트는 임대인(채무자) 소유이고, 방이 두 개 있으며, 그의 처와 아들, 딸 등 4인 거주함.

 

2. 이 사건 아파트에 대한 권리관계

   1988. 12.경 근저당권자 한국주택은행, 채권최고액 720만원의 근저당권설정등기

   1992. 4.경 근저당권자 한국주택은행, 채권최고액 720만원의 근저당권설정등기

   1994. 9.경 근저당권자 한국주택은행, 채권최고액 2,540만원의 근저당권설정등기

   1999. 3.경 근저당권자 주식회사 국민은행, 채권최고액 2,400만원의 근저당권설정등기

   1999. 9.경 근저당권자 소외 2, 채권최고액 5천만원의 근저당권설정등기

   1999. 10.경 채권자(원고),  청구금액 3억 1,000만원의 가압류등기

   1999. 10.경 신용보증기금, 청구금액 1억 4천만 원의 가압류등기

   2000. 10.경 국가에 의한 체납처분으로서의 압류등기

   2000. 11. 18. 임차인(피고)와 임대차계약 체결

      - 임차목적물 : 이 사건 아파트 방 2개 중 1개

      - 임차보증금 : 1,500만원

      - 2000. 12. 점유 취득

   2001. 9.경 한국주택은행 임의경매신청

 

3. 2002. 10.경 경매법원의 배당 실시 (총 배당금 105,627,623원)

   1순위 피고(소액임차인) 1,200만원

   2순위 한국주택은행 30,071,497원

   3순위 국민은행 23,820,821원,

   4순위 종로세무서 6,342,490원,

   5순위 원고(가압류권자) 23,003,939원, 신용보증기금 10,388,876원

 

4. 원고의 피고에 대한 배당이의신청

원고는 피고는 가장임차인이고, 또한 채무자가 채무초과상태에서 그의 유일한 재산인 이 사건 아파트를 피고에게 임대한 것은 사해행위라고 주장하면서 피고에게 배당된 금원을 전부 삭제하고, 그 금원을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하여야 한다고 주장하였다.

 

5. 제1심 및 제2심 판결

이에 대하여 1심 판결과 2심 판결은 피고가 이 사건 아파트에 관한 가장임차인이라는 사실을 인정할 증거가 없고, 원고 등 일반채권자들을 해한다는 사해의사로서 위 임대차계약을 체결하였다고 보기 어렵다는 이유로 원고의 주장을 배척하였다.

 

 

【판결이유 중 대법원의 판단】

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결 참조), 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다.

 

한편, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나( 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결 등 참조), 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다.

 

그런데 기록에 의하면, 이 사건 주택은 방이 두 개인데, 채무자는 그 처인 소외 3, 1984년생인 딸 소외 4, 1987년생인 아들 소외 5와 함께 이 사건 아파트에 거주하고 있으며, 한편 피고는 1977년생의 여자인바, 그렇다면 채무자는 피고에게 방 하나를 임대해 주고 자신의 가족 4명이 방 하나를 사용하였다는 것이고, 또한 성년의 여자인 피고도 위와 같은 아파트에 1,500만 원이나 되는 보증금을 지급하고 임대차계약을 체결하였다는 것인데 이는 경험칙상 이례적인 것으로 보이는 점, 피고가 이 사건 임대차계약을 체결할 때 이미 이 사건 아파트에는 여러 건의 근저당권과 가압류등기 및 체납처분이 되어 있었으며, 피고도 이 사건 임대차계약을 체결할 때 여러 건의 근저당권이 설정되어 있다는 것을 알았으면서도 소액보증금의 보호 한도인 1,200만 원을 넘는 금원을 지급한 점, 피고는 자신의 보증금이 주택임대차보호법 제8조에 의하여 전액 보호되므로 다수의 근저당권에도 불구하고 임대차계약을 체결하였다고 주장하나, 이 사건 임대차계약 체결시인 2000. 11.에는 소액보증금의 보호범위가 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원 한도였고, 2001. 9. 15.부터 비로소 4,000만 원 이하의 임차인 중 1,600만 원 한도까지 확대되었으므로, 이 사건 임대차계약서의 작성일자인 2000. 11. 18.에는 자신의 보증금 1,500만 원 전액이 보호될 것이라는 신뢰를 가질 근거가 없는 점, 피고는 자신이 2000. 12.에 점유를 취득하였다고 주장하였으나, 경매법원의 명을 받은 집행관이 2001. 9. 24. 이 사건 아파트의 현황을 조사할 때 채무자는 피고의 보증금이 1,200만 원이고 점유개시일자가 2000. 10.이라고 하여, 피고가 주장하는 임대차계약일로부터 불과 10개월이 지난 후인데도 피고가 점유를 개시한 때가 가을인지, 겨울인지, 보증금이 얼마인지 조차 정확히 진술하지 못한 점, 다른 한편 위 소외 2는 채무자의 처남(처인 소외 3의 오빠)으로서, 위 소외 2 명의의 근저당권은 원고가 제기한 사해행위취소소송의 결과 사해행위로서 말소되었으며, 피고는 자신이 근무하던 직장의 사람을 통하여 이 사건 아파트를 소개받았다고 진술하여 마치 이 사건 임대차계약 전에는 채무자나 그 처인 소외 3을 몰랐던 것처럼 주장하고 있으나, 피고는 채무자의 처와 친척관계가 있는 것으로 보이는 점 등 경험칙상 피고가 진정한 임차인인지에 대하여 의심의 여지가 있고, 이러한 사정하에서는 수익자인 피고의 악의에 대한 추정이 번복되었다고 보기 어렵다고 할 것이다.

 

결국, 원심의 판단에는 사해행위취소권의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 정당하기에 이를 받아들인다.

 

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 이를 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

통상적으로 임차인이 주택을 임차하는 경우 임차주택의 등기부등본 등을 통해 임대인(주택 소유자)의 채무상태를 어느 정도 파악할 수 있는데, 이때 임대인(주택 소유자)의 채무(근저당 상의 채권최고액, 압류 및 가압류 금액 등의 합계액)가 주택 시세를 초과하게 되면 임차보증금이 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권의 적용을 받더라도 사해행위로 취소되어 경매절차에서 배당받지 못할 가능성이 있음을 알 수 있다.

 

따라서 주택을 소액 보증금으로 임차할 때에는 “소액보증금 최우선변제권”만 믿고 부주의하게 임대차계약을 체결할 것이 아니라 임차주택의 시세와 임차주택에 설정된 임대인(주택 소유자)의 채권채무관계(등기되지 아니한 일반 채권채무관계는 고려할 필요가 없을 것입니다)를 어느 정도 파악한 후 임대차계약을 체결하여야  소액 임차보증금(반환청구권)을 보호받을 수 있을 것이다.