상속등기와 제세공과금 납부의무

 

1. 상속의 의의

상속은 피상속인(사망한 부 또는 모)의 사망에 의하여 상속인(사망한 자의 배우자 또는 자녀 등)이 피상속인에 속하였던 모든 재산상의 지위(또는 권리의무)를 포괄적으로 승계하는 것을 말한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 승계하지 아니한다(민법 제1005조).

 

2. 상속등기와 단독신청

상속등기는 피상속인의 부동산에 대한 권리가 상속을 원인으로 피상속인으로부터 상속인으로 이전하였다는 것을 표시하는 것을 말한다. 상속을 원인으로 한 소유권 이전등기가 대표적이며, 전세권, 지상권, (근)저당권 역시 상속을 원인으로 한 이전등기를 하여야 한다.

 

상속재산이 부동산인 경우에는 상속인은 등기 없이 당연히 그 부동산에 대한 소유권 등을 취득하지만, 상속등기를 하지 아니하면 이를 제3자에게 처분하지 못한다(민법 제187조).

 

상속등기는 등기의무자인 피상속인이 사망하여 등기신청능력이 없기 때문에 등기권리자인 상속인이 단독으로 등기를 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 공동상속의 경우에는 공동상속인 전원의 이름으로 전원이 공동권리자로서 신청을 한다. 이 경우에도 그 성질은 단독신청이다.

 

 

3. 상속등기는 반드시 하여야 하는가?

 

가. 상속인 상속받은 부동산을 스스로 사용ㆍ수익하는 경우 : 상속등기 불요

부동산을 상속받은 경우 '상속등기를 하지 아니하여도' 그 부동산은 법률의 규정에 의하여 당연히 상속인의 소유가 되므로 상속인이 그 부동산을 그 누구의 방해나 제한없이 자유로이 사용ㆍ수익할 수 있다(민법 제187조 본문).

 

예를 들어 주택을 소유하고 있던 자가 사망하여 배우자(配偶者)나 자녀(子女)가 상속 받은 경우 그 배우자나 자녀는 '상속등기 없이도' 법정지분에 따라 당연히 소유권을 취득하며, 따라서 그 주택을 상속인 스스로가 사용ㆍ수익하는 경우에는 그 어떠한 방해나 제한도 받지 않는다.

 

 

나. 상속인이 상속받은 부동산을 제3자에게 임대 등을 하는 경우 : 상속등기 필요

다만 상속인이 상속받은 주택을 제3자에게 임대하는 등의 방법으로 사용ㆍ수익한다면 임차인인 제3자는 주택의 진정한 소유자와 임대차계약을 체결하여야 주택임대차보호법에 따른 대항력과 소액보증금 최우선변제권 등을 취득할 수 있기 때문에 임대차계약에 앞서 주택에 대한 상속등기를 요구할 것이다.

 

이렇게 되면 상속인(임대인)은 임차인과의 임대차계약체결이라는 현실적인 필요에 의해 임대차계약에 앞서 상속등기를 먼저 할 수밖에 없다. 상속등기를 하지 않으면 임차인은 소유관계 불명 등을 이유로 임대차계약 체결 자체를 거절할 것이기 때문이다.

 

만약 임차인이 임대인의 말만 믿고 임대차계약을 체결하겠다면 상속인 입장에서는 굳이 상속등기를 할 필요가 없을 것이다.

 

 

다. 상속인이 상속받은 부동산을 처분하는 경우 : 상속등기 선행 강제

상속인이 부동산을 상속받아 소유권 등을 취득한 경우에도 상속등기를 하지 아니하면 이를 제3자에게 처분하지 못한다(민법 제187조 단서).

 

제3자에게 처분한다는 것은 부동산을 매매 등으로 소유권을 이전하거나 근저당권, 지상권, 전세권 등의 법정물권을 설정하는 것을 말한다.

 

위의 주택 상속 사례에서 상속인인 배우자(配偶者)나 자녀(子女)는 주택에 대한 상속등기를 하지 아니하면 그 주택을 다른 제3자에게 매매 등으로 처분할 수 없고, 은행 등으로부터 근저당권을 설정하여 대출 받을 수도 없으며, 전세권을 설정하여 전세금을 받을 수도 없다.

 

따라서 매매, 근저당권설정 등의 처분권을 행사하고자 하는 경우에는 반드시 상속등기를 선행하여야 한다.

 

 

4. 부동산 상속과 관련한 제세공과금 납무의무 등

 

가. 취득세 : 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내 신고 및 납부

상속으로 인하여 취득세 과세물건(부동산, 자동차 등)을 취득한 자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고하고 납부하여야 한다(지방세법 제20조 제1항),

 

만약 이를 위반한 경우에는 무신고 가산세(납부세액의 20%)와 납부지연 가산세(납기 지연일수 × 0.025%) 등이 부과되므로 주의하여야 한다.

 

따라서 취득세는 상속등기를 하지 아니하는 경우에도 반드시 법정신고기간 내에 자진하여 신고 및 납부하여야 한다.

 

 

나. 상속세 : 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이내 신고 납부

상속세 납부의무가 있는 상속인은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 상속세의 과세가액 및 과세표준을 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다(상속세 및 증여세법 제67조 제1항).

 

만약 이를 위반한 경우에는 무신고 가산세와 납부지연 가산세 등이 부과되고, 기한 내에 신고할 경우 적용받는 신고세액공제(산출세액의 3%)도 적용받지 못하므로 주의하여 한다.

 

따라서 상속세는 상속등기를 하지 아니하는 경우에도 반드시 법정신고기간 내에 자진하여 신고 및 납부하여 한다.

 

 

다. 재산세 : 과세관청이 직권조사하여 부과

부동산에 대한 재산세는 그 부동산 소재지의 지방자치단체(시군구청)가 부과하도록 되어 있다.

부동산에 대한 상속이 발생하면 지방자치단체(시군구청)는 직권으로 상속인을 조사하여 재산세를 부과한다.

따라서 상속인은 상속등기 유무와 상관없이 재산세를 납부하게 된다.

 

 

라. 소유권이전등기 해태에 따른 과태료 부과 여부 : 상속등기 해태는 과태료 부과 대상이 아니다.

부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 ①계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 ②계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 하고(부동산등기특별조치법 제2조 제1항), 등기권리자가 상당한 사유없이 위 등기신청을 해태한 때에는 과태료에 처해진다(동법 제11조 제1항).

 

부동산등기특별조치법은 “소유권이전”을 내용으로 하는 “계약을 체결한 때”에만 적용되므르 법률의 규정에 의한 소유권 취득인 상속에는 그 적용이 없다. 따라서 단순히 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 해태했다는 사유만으로 과태료는 부과되지 않는다.

 

 

5. 부동산 상속을 받는다면

 

부동산 상속이 발생하면 상속인은 법정신고기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내) 내에 부동산 상속으로 인한 취득세와 상속세 신고 여부를 먼저 결정하여야 한다. 만약 법정신고기한 내에 신고하지 아니하면 원래 납부하여야 할 세액에 가산세 등이 추가되어 부담이 늘어나기 때문이다.

 

그 다음 상속등기를 언제 할 것인가를 결정하여야 하는데, 상속받은 부동산(주로 아파트나 상가건물이 될 것이다)을 곧바로 매매 등으로 처분하거나 은행대출 등을 받거나 임대를 놓아야 하는 경우에는 최대한 빠른 시일 내에 상속등기를 신청해야 할 것이고, 그러지 아니한 경우(주로 농지나 임야 등이 될 것이다)에는 상속등기를 하지 아니한 상태로 오랜 세월을 보내다가 처분 등을 할 필요가 생겼을 때 상속등기를 하면 될 것이다.