임대차계약에서의 필요비상환의무와 차임지급의무의 관계

임대차는 타인의 물건을 빌려 사용ㆍ수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약으로서(민법 제618조)  임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조).

 

임대인이 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용ㆍ수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

또한 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있고(민법 제626조 제1항), 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계(동시이행관계)에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

 

이와 관련하여 『대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결』을 소개한다.

 

 

【판결이유 중 사실관계】

 

1. 임대인과 임차인 간의 임대차계약 체결

    - 계약체결일자 : 2012. 8. 13.

    - 임대차목적물 : 영화관

    - 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지

    - 임대차보증금 1억 원, 월차임 800만 원

 

2. 영화관(임대차목적물)의 위층인 8, 9층에서

    - 2013. 5. 13. 1차 화재 발생

    - 2013. 10. 10. 2차 화재 발생

 

3. 임차인은 2013. 10. 11.경 2차 화재로 훼손된 영화관(임대차목적물) 보수 공사 진행

     2013. 10. 16.경 보수 공사 대금 총 1,500만원 지급

 

4. 임차인은 월차임 중 2,700만원 미지급

 

5. 임대인은 임차인의 2기 이상의 차임 연체를 사유로 임대차계약 해지통지, 위 통지는 2014. 8. 8. 도달

 

 

【판결이유 중 법리부분】

 

1. 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무의 관계

임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결 등 참조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

 

2. 원심 판단

임차인이 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 2013. 10. 11.경과 2013. 10. 16.경 지출한 보수공사비 1,500만 원은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있다.

 

임대인은 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통지하였고, 위 통지는 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다. 피고는 2014. 8. 8.을 기준으로 약정 차임액과 지급액의 차액 2,700만 원 중 1,500만 원에 대해서는 위 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 1,200만 원(= 2,700만 원 － 1,500만 원)에 불과하다. 따라서 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 것이 아니어서 임대인의 이 사건 임대차계약 해지는 부적법하다

 

(대법원은 원심 판단을 그대로 인용하고, 원고의 상고를 기각하였습니다)