매각부동산에 대한 현저한 훼손 등 발생시 낙찰자 구제(불복)방법

법원경매절차를 크게 보면 ①매각기일에서의 입찰 및 최고가매수신고인 지정, ②최고가매수신고인에 대한 매각허가여부 결정과 확정, ③매수인의 대금납부로 구분할 수 있다.

각각의 절차 과정에서 매각부동산에 현저한 훼손이 발생하거나 낙찰자(매수인, 최고가매수신고인)가 소유권을 취득하지 못하거나 또는 인수할 권리에 중대한 변동이 발생한 경우 낙찰자(매수인, 최고가매수신고인)는 어떤 방법으로 구제 내지 불복할 수 있는지 알아보자.



1. 매수가격 신고(매각기일 입찰) 전에 현저한 훼손 등이 발생한 경우

     가. 감정평가 재 실시

매수가격을 신고하기 전(즉, 매각기일 입찰 전)에 부동산에 현저한 훼손이 생긴 경우에는 법원은 다시 감정평가를 실시한 다음 최저매각가격을 변경하여 매각을 실시한다.

     ​나. 법원의 직권에 의한 매각불허가결정

만일 법원이 이와 같은 절차를 다시 밟지 않은 채 매각을 실시한 경우에는 매각불허가사유(민사집행법 제121조 제5호, 제6호)에 해당하므로 법원은 직권으로 매각불허가결정을 하여야 한다.

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     다. 최고가매수신고인의 매각허가결정에 대한 즉시항고​

최고가매수신고에게 매각이 허가된 경우에는 최고가매수신고인은 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있다.



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2. 매수가격 신고(매각기일 입찰) 후 매각허가결정 확정 전에 현저한 훼손 등이 발생한 경우

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최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호) 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 제129조)로 다툴 수 있다.


     가. 매각허가결정에 대한 이의신청​

매각허가에 대한 이의신청은 매각결정기일에 출석하여 구술로 함이 원칙이나 매각결정기일까지 서면으로 하여도 무방하다.

최고가매수신고인 등으로부터 매각허가에 대한 이의신청이 있으면 법원은 사실을 조사하여 그 신청이 정당하다고 인정되면 그 신청 내용에 따라 매각불허가결정을 선고하고(민사집행법 제123조 1항), 그 신청이 이유 없는 때에는 이에 응할 필요는 없이 매각허가결정을 선고하면 된다.

조사결과 훼손의 정도가 심하여 부동산으로서의 경매가 불가능하다고 인정되면 민사집행법 제96조 제1항에 따라 직권으로 매각절차를 취소한다.
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     나. 매각허가결정에 대한 즉시항고​

부동산의 현저한 훼손 등을 간과하여 매각허가결정을 한 경우 매각허가에 대한 즉시항고로 다툴 수 있다(특별항고, 통상항고, 비송사건절차법에 의한 항고로 다투는 것은 불가함). 



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3. 매각허가결정 확정 후 대금납부 전에 현저한 훼손 등이 발생한 경우

     가. 매각허가결정의 취소신청​

매각허가결정 단계에서 부동산의 현저한 훼손 등을 간과하여 매각허가결정이 되고, 매수인도 이를 모르고 즉시항고를 제기하지 않아 매각허가결정이 확정된 경우에는 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소신청만 할 수 있다.

매수인이 대금을 납부한 후에는 그 훼손이 대금납부 전에 생긴 것이라하더라도 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다.

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     나. 매각허가결정의 취소신청 절차

매각허가결정의 취소신청은 서면 또는 말로 할 수 있고, 1,000원의 인지를 첩부하여야 한다.

매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다.


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​4. 대금납부 후 현저한 훼손 등이 발생한 경우 (민법상 매도인의 담보책임)

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매각절차가 유효하게 이루어졌으나 경매 목적물이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나(민법 제570조 내지 573조) 또는 수량부족이나 일부멸실(민법 574조), 제한물건이 있는 경우(민법 제575조), 저당권 등이 행사된 경우(민법 제576조) 등 매수인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우 담보책임을 물을 수 있다(민법 제580조 제1항 상의 매매 목적물에 하자가 있는 경우에 관한 하자담보책임규정은 미 적용).


     ​가. 매수의 목적을 달성할 수 없는 경우 : 해제 및 대금 반환청구

매수인이 매각부동산의 권리에 흠이 있어 매수의 목적을 달성할 수 없기 때문에 담보책임을 구하려고 할 때에는 대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원을 상대로 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정).

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     나. 해제를 원하지 않는 경우 : 대금 감액 및 반환청구 

해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 집행법원에 대하여 대금납부시까지는 대금의 감액을 주장할 수 있을 것이며(대법원 1979. 7. 24.자 78마248 결정), 대금납부 후 배당실시 전에는 감액을 구하는 대금의 반환을 청구할 수 있다.

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     다. 배당 후 채무자가 무자력인 경우 : 배당받은 채권제에 대한 반환청구

배당 후에는 채무자에게 대금반환을 청구하고, 채무자가 무자력인 때에는 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 채권의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있다(민법 제578조 제2항)


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[관련법령]

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민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때


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민사집행법 제127조(매각허가결정의 취소신청)

① 제121조제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

② 제1항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다


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민사집행법 제129조(이해관계인 등의 즉시항고)

① 이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.

② 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 경우에 매각허가를 주장하는 매수신고인은 그 신청한 가격에 대하여 구속을 받는다.