피담보채권과 유치권 목적물 사이의 견련관계

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권”에 관하여 생긴 채권“이 변제기에 있는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 물권이다(민법 제320조 제1항).

 

유치권의 성립요건은 위 정의에서 볼 수 있듯이

①유치권의 목적물은 ‘물건 또는 유가증권’이어야 하고,

②그 물건 또는 유가증권은 ‘타인의 소유’이어야 하며,

③타인 소유의 물건 또는 유가증권은 ‘유치권자가 점유’하고 있어야 하고,

④채무자에 대한 채권은 ‘유치권자가 보유’하고 있어야 하며,

⑤그 채권은 ‘변제기가 도래’하여야 할 뿐만 아니라

⑥그 물건 또는 유가증권”에 관하여 생긴 것“이어야 한다.

 

위 유치권 성립요건 중 피담보채권이 유치권의 목적물”에 관하여 생긴 것(채권)”이어야 하는데 이를 “(피담보)채권과 목적물 사이의 견련관계”라 하며, 이를 오인하여 유치권을 주장하는 경우가 종종 있다.

 

유치권 신고가 된 매각물건에 입찰하는 자로서는 그 유치권의 피담보채권과 목적물의 견련관계를 잘 판단하여 유치권 배제를 주장할 수 있으므로 미리 잘 파악해 둘 필요가 있다.

 

 

 

 

이와 관련된 대법원 판례를 살펴본다.

 

 

 

1. 피담보채권과 유치권 목적물의 견련관계란?

민법 제320조 제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결)

 

 

 

2. 피담보채권과 목적물의 견련관계를 긍정한 판례 (유치권 성립 긍정)

 

가. 임차인의 임대인에 대한 비용상환청권

 

건물에 대한 유치권자는 그 건물의 유치사용에 필요한 범위 내에서 대지부분에 대하여도 유치권을 행사할 수있다. 그것은 건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 터잡아 취득하는 유치권은, 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지부분에도 그 효력이미치기 때문이다. 따라서 건물 유치권자는 토지만의 경매에서도 대지 매수인에 대하여 유치권을 행사할수 있다(대법원 1980. 10. 14. 선고7 9다1170 판결).

 

다만, 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다(대법원 1975. 4. 22. 선고 판결)

 

 

나. 채권적 전세권자의 유익비 반환청구권

기초공사 벽체공사 옥상 스라브공사만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주한 후 소유자와 간에 위 건물을 매수하기로 합의하여 자기 자금으로 미완성 부분을 완성한 자는 위 건물에 들인 금액 상당의 변제를 받을 때까지 위 건물의 제3취득자에 대하여 유치권을 행사할 수 있다(대법원 1967. 11. 28. 선고 66다2111 판결).

 

 

다. 주택건물 신축공사를 위한 공사대금채권

주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 95다16219 판결)

 

 

라. 건물신축도급계약에서 공사잔대금채무 이행지체로 인한 손해배상채권

채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장이라 보아야 할 것이므로 물건과 원채권과 사이에 견련관계가 있는 경우에는 그 손해배상채권과 그 물건과의 사이에도 견련관계가 있다할 것으로서 손해배상채권에 관하여 유치권항변을 내세울 수 있다할 것이다(대법원 1976. 9. 28. 선고 76다582 판결)

 

 

마. 물건으로 인한 손해배상청구권

피고가 말 2필을 그 소유자인 원고에게 내줄 의무가 있다 하더라도 위 말들이 북제주군 구좌면 (상세지번 생략) 밭 4959평 중 약 3000평에다 심어놓은 피고 소유의 육도를 먹은 까닭에 피고는 그로 인해서 그 경작지의 평균수확량 정미 10섬의 절반 5섬 싯가 15,000원 상당의 감수피해를 보았고, 또 피고는 그 말들의 사육비로서 하루 50원씩 약 1년 3개월간 도합 22,500원을 지출하였으므로 원고는 위 말들에 관해서 생긴 손해와 비용 도합 37,500원을 피고에게 지급하지 않고는 그 말의 인도만을 구하는 것은 부당하다(‘물건의 인도를 청구하는 소송에서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우라도 원고의 청구를 전적으로 배척할 것이 아니라 그 물건에 관해서 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 된다‘는 취지의 판결임)(대법원 1969. 11. 25. 선고 69다1592 판결)

 

 

 

 

3. 피담보채권과 목적물의 견련성관례를 부정한 판례 (유치권 성립 부정)

 

가. 임대차보증금반환청구권 또는 임차목적물 사용불능으로 인한 손해배상청구권 

 

건물의 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 제320조에 규정된 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다(대법원 1976. 5. 11. 선고 75다1305 판결).

 

 

나. 임대차계약 상의 권리금 반환약정에 따른 권리금반환청구권

임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결)

 

 

다. 계약명의신탁에서 신탁자의 수탁자에 대한 부당이득반환채권

명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우에는, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고( 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고 다만 그가 명의수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의한 법률상 원인 없는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐이다. 명의신탁자의 이와 같은 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고 보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결).