대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차인이 법원 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액(5,000만원)을 배당받지 못하고 일부(3,000만원)만 배당받은 경우 배당받지 못한 그 잔액(2,000만원)은 누가 책임지는지 알아보겠습니다.

이는 임차인 입장에서는 임대인과 경락인 중 누구에게 배당받지 못한 금액을 청구할 것인가의 문제가 되고, 낙찰자 입장에서는 낙찰가 납부 후 추가로 지출해야 할 금액(임차인이 배당받지 못한 금액)이 발생하는지의 문제가 됩니다.

 

이와 관련하여 대법원은 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.”고 판시(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545)하여 경락인(낙찰자)의 보증금 반환의무를 인정하고 있습니다.

 

 

위 대법원 판결[대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결] 중 [이유] 부분을 좀 더 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.

 

[판결이유]

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결 등 참조), 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(위 96다53628 판결 참조).

 

원심이 같은 취지에서 피고가 이 사건 임차보ㅇ대항ㄹ금(5,000만원) 중 금 2,000만 원에 관하여는 그 임대차관계의 존속을 임대인 등 제3자에게 대항하기 위한 요건을 갖춘 이상 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 경락인인 원고에게 주장할 수 있다고 판단한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유 주장과 같은 주택임대차보호법상의 임차주택 양수인에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

 

 

 

위 판결에 따르면 주택임차인은 말소기준권리인 근저당권보다 우선하는 대항력(전입신고 및 점유)과 우선변제권(확정일자)을 취득하여 배댱요구종기 전에 배당신청을 하였음에도 불구하고 당해 경매절차에서 임차보증금 중 일부를 배당받지 못하였다면 경락인을 상대로 배당받지 못한 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

그리고 경락자(낙찰자)로서는 대금(잔금)납부기한까지 법원에 낙찰가을 납부한 후 추가로 주택임차인에게 그가 배당받지 못한 임차보증금을 또 변제해야한다는 점을 고려하여야 할 것입니다.