경매개시결정 기입등기 후 점유 취득자의 유치권 성립 여부

대법원은 ”채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우 (중략) 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결)“, ”이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결)고 판시하였다.

 

이와 관련하여 『대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결』를 통해 “경매개시결정 기입등기 후 점유를 취득한 자의 유치권 주장의 당부"에 대해 좀더 알아보자.

 

 

 

 

[판결 중 사실관계]

 

채무자는

수동의 공장건물과 그 부지 등의 소유자이고,

 

피고는

채무자와의 공장건물 신축공사계약에 따른 공사대금채권자이며,

 

임차인(피고 중 1인이기도 함)은

채무자로부터 수동의 공장건물 중 일부만 임차하여 점유하고 있음.

 

경매신청인은

채무자에 대한 제3의 채권자로서

채무자 소유의 수동의 공장건물과 그 부지 등 전부에 대하여

2002. 5. 6. 강제경매개시결정을 받아

2002. 5. 13. 강제경매개시결정의 기입등기를 경료함 .

 

피고는

임차인이 점유하고 있던 공장건물 및 부지 부분에 대하여는

임차인에 대한 채무자의 소유물반환청구권을 양도받음으로써

2003. 4. 30.경부터 위 임차인을 통해 간접점유를 시작하고,

나머지 공장건물 및 부지에 대하여는

2003. 5. 23.경부터 채무자로부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작함.

(경비원 고용하여 출입자를 통제함)

 

원고(낙찰자)는

2003. 9. 25. 위 경매절차에서 이 사건 공장건물 및 부지의 소유권을 취득하였고,

피고에 대하여 이 사건 공장건물 및 부지의 인도와 아울러

이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와,

원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 소유권을 취득한 2003. 9. 25.부터 그 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상을 각 청구함.

 

 

※ 위 사실관계는 법학에 문외한인 분들이 쉽게 이해할 수 있도록 최대한 단순화시켰으므로 실제 판결문 상의 사실관계와는 약간 다를 수 있음을 미리 알려드립니다.

 

 

 

[판결이유 중 법리관계]

 

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자(피고)에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자(피고)로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것이다.

 

원심은 ...(사실관계 설명 부분 생략)... 원고의 청구를 인용하였는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 것처럼 유치권의 성립과 효력, 부동산의 강제경매개시결정에 따른 처분금지의 효력, 점유 및 재산권 등에 관한 법리오해와 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

 

피고가 위 유치권에 기한 대항력의 근거 중 하나로 적시하는 민사집행법 제91조 제5항에서는 유치권의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다고 하는 인수주의를 채택하고 있으나, 여기서 매수인이 인수하는 유치권이라고 하는 것은 원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것이라고 보아야 할 것인데, 이 사건의 경우처럼 경매부동산의 압류 당시에는 이를 점유하지 아니하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가 압류 이후에 경매부동산에 관한 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우에는 위 법리에 비추어 이로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

 

 

 

[관련법령]

민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력)

①제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.

 

민사집행법 제83조(경매개시결정 등)

④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.

 

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)

⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.