상가건물 경매 취득시 부가가치세 과세 여부

통상적으로 상가 건물(사무실, 오피스텔, 소매점, 식당, 공장 등)을 분양받거나 매수할 때 수분양자 또는 매수인은 상가건물분(토지분에 대하여는 해당 없음) 분양가 또는 매매가의 10%를 부가가치세로 부담한다.

 

그리고 분양자 또는 매도인은 매수인 등으로부터 받은 부가가치세를 국세청에 신고 납부하고, 매수인은 부가가치세 환급 요건을 충족한 경우에 한하여 추후 국세청으로부터 납부한 부가가시체를 환급받는다.

 

 

위와 같은 상가건물분 매매가에 대한 부가가치세 징수 및 환급 과정을 생각해 본다면 상가건물을 경매로 낙찰받은 경우 매각대금에 상가건물분 매매가에 대한 부가가치세 10%가 포함됐는지, 만약 그렇지 않다면 상가건물분 매매가에 대한 부가가치세 10%를 별도로 납부해야 하는지 의문이 들 수 있다.

 

그런데 부가가치세법 시행령 제18조 제3항은 동법 시행령 제1항 제5호에 불구하고 국세징수법 제66조에 따른 공매, 민사집행법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매 등에 해댕하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것으로 규정하고 있다.

이는 상가건물을 경매로 낙찰받는 경우 그 낙찰가에 부가가치세 자체가 과세되지 아니한다는 말이므로 매각대금에 상가건물분 매매가에 대한 10%의 부가가치세가 포함되어 있지 않으며, 낙찰자는 잔금 납부시 상가건물분에 대한 부가가치세 10%를 별도로 계산하여 납부할 필요가 없다는 말이 된다.

 

 

이와 관련된 "국세청 질의회신"과 2022년도 현행 "부가가치세법령"은 다음과 같다.

 

 

 [국세청 질의회신] (부가가치세과-2227 , 2008.07.24.)

[회신]

귀 질의의 경우 과세사업에 사용하던 감가상각자산이 2006.02.09 이후「민사집행법」규정에 따른 담보권 실행을 위한 경매에 의하여 인도 또는 양도되는 경우에는「부가가치세법 시행령」제14조 제3항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하므로 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임

다만, 2006.12.30. 이전에 폐업하는 경우로서 당해 감가상각자산이 사업을 실질적으로 폐업하는 때에 잔존하는 재화에 해당하는 때에는 2006.12.30 법률 제8142호로 개정되기 전「부가가치세법」제6조 제4항의 규정에 의하여 당초 매입세액의 공제여부에 관계없이 부가가치세가 과세되는 것임

 

 

[부가가치세법]

제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

제9조(재화의 공급)

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

[부가가치세법 시행령 제18조 중 관련 부분 발췌]

제18조(재화 공급의 범위) ① 법 제9조 제1항에 따른 재화의 공급은 다음 각 호의 것으로 한다.

4. 경매, 수용, 현물출자와 그 밖의 계약상 또는 법률상의 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

③ 제1항 제4호에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다.

1. 「국세징수법」 제66조에 따른 공매(같은 법 제67조에 따른 수의계약에 따라 매각하는 것을 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

2. 「민사집행법」에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와 「민법」ㆍ「상법」 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

3. 「도시 및 주거환경정비법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따른 수용절차에서 수용대상 재화의 소유자가 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우