경매기록 열람ㆍ복사 신청권자

 

소제목 : 경매기록에 대한 열람ㆍ복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위

 

 

부동산 경매물건에 검색하다보면 종종 3회 이상 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 절반 이하로 떨어지는 경우를 볼 수 있다. 그리고 그런 경매물건의 매각물건명세서나 현황조사서에는 으레 성립 불명의 유치권자나 권원 불명의 점유자 등이 기록되어 있음을 확인할 수 있다.

 

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[매각물건명세서 상에 표시된 유치권과 점유권원 불명 사례]

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입찰자 입장에서는 경매신청을 한 채권자나 배당요구신청을 한 임차인, 유치권 신고를 한 채권자 등에 제출한 서류를 전부 확인하면 좀더 쉽게 그 진부를 가릴 수 있을 것으로 생각하고 경매(사건)기록에 대한 열람을 고민하게 된다.

 

이와 관련하여 먼저 경매사건기록을 열람 및 복사할 수 있는 자가 누구인지 확인해 보자.

 

 

 

“부동산 등에 대한 경매절차 처리지침”[재판예규 제1728호] 제53조는 경매절차 상의 이해관계인(민사집행법 제90조, 제268조)과 그 외의 일정한 범위에 있는 사람에 대하여만 이해관계를 인정하여 경매기록에 대한 열람 및 복사를 인정하고 있다. 이을 반대로 해석하면 이에 해당하지 않는 사람은 경매기록을 열람하거나 복사할 수 없음을 뜻한다.

 

민사집행법 제90조 및 제268조, 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제53조에 따라 경매기록을 열람 및 복사할 수 있는 사람은 다음과 같다.

 

 

1. 압류채권자

‘경매신청을 한 채권자’를 말한다.

 

 

2. 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

집행력 있는 정본에 의하지 않고 배당을 요구한 채권자 : 불가

배당을 요구하지 않은 집행력 있는 정본을 가진 채권자 : 불가

 

 

3. 채무자

‘경매신청인의 집행채무자’를 말한다.

담보권 실행을 위한 경매에서 경매신청이 된 저당권의 피담보채권의 채무자 : 가능

경매신청이 되지 아니한 저당권의 피담보채권의 채무자 : 불가

저당권설정등기에 채무자로 표시되지 아니한 다른 공동채무자 : 불가

 

 

4. 소유자

경매개시결정등기 당시의 매각부동산의 소유자 : 가능

경매개시결정등기 후 소유권을 취득하여 이전등기를 마친 현 소유자 : 가능

경매개시결정등기 후 소유권을 처분하여 이전등기를 마쳐준 전 소유자 : 불가

 

 

5. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

‘경매개시결정 등기시점을 기준으로 그 당시에 이미 등기가 되어 등기부에 나타나 있는 권리자’로서 용익권자(지상권자, 지역권자, 전세권자 등). 담보권자(저당권자, 저당권에 관한 질권자 등), 임차권등기를 한 임차권자, 가등기권자, 부동산의 공유지분이 강제집행의 목적인 경우에 다른 공유자(대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정 참조) 등을 말한다.

 

※ 판례는 가압류권자와 가처분권자를 민사집행법 제90조 상의 이해관계인으로 보지 않으나(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결, 대법원 1994. 9. 30.자 94마1534 결정, 대법원 1975. 10. 22.자 75마377 결정 참조), 다음에 보는 바와 같이 ‘부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제53조 제1항 제6호’에 따라 경매기록에 대한 열람ㆍ복사는 허용하고 있다.

 

 

6. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

경매개시결정등기 이전에 매각부동산에 대하여 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진 자로서 유치권자, 점유권자, 법정지상권자, 건물등기 있는 토지임차권자(민법 제622조), 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인, 인도 및 사업자등록신청을 마친 상가건물임차인 등을 말한다.

 

경매개시결정등기 이후에 목적부동산에 관하여 소유권을 취득한 제3취득자 : 가능

경매개시결정등기 이후에 목적부동산에 관하여 소유권 외에 저당권 등 담보권, 지상권, 전세권 등 용익권을 취득한 제3자 : 가능

경매개시결정등기 이후에 목적부동산에 관하여 임차권을 취득하고 등기를 마친 제3자 : 가능

 

본호에 해당하는 자는 매각허가결정이 있을 때까지 집행법원에 스스로 그 권리를 증명한 때에 비로서 이해관계인이 되고, 설자 권리가 있다고 하더라도 권리를 증명하여 신고하지 아니하면 이해관계인이 될 수 없다.

 

집행관의 현황조사보고서에 임대차관계가 누락되고 경매법원으로부터 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 낙찰허가결정 이후에 권리신고를 한 경우 이해관계인에 해당하지 않는다(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결 참조)

 

 

7. 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자

 

 

8. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인, 매수인

 

 

9. 자기가 적법한 최고가 매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 주장하는 사람으로서 매수신고시 제공한 보증을 찾아가지 아니한 매수신고인

 

 

10. 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 배당요구채권자

 

 

11. 대항요건을 구비하지 못한 임차인으로서 현황조사보고서에 표시되어 있는 사람

 

 

12. 건물을 매각하는 경우의 그 대지 소유자, 대지를 매각하는 경우의 그 지상 건물 소유자

 

 

13. 가압류채권자, 가처분채권자(점유이전금지가처분 채권자를 포함한다)

 

 

14. 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」의 규정에 의하여 부도임대주택의 임차인대표회의 또는 임차인 등으로부터 부도임대주택의 매입을 요청받은 주택매입사업시행자

 

 

 

 

위 법령에서 보는 바와 같이 부동산 경매물건을 낙찰받고자 하는 단순 입찰 희망자는 이해관계인에 해당하지 아니하여 매각물건명세서나 현황조사보고서에 성립 불명의 유치권자나 권원 불명의 점유자 등이 기록되어 있어도 경매사건 기록을 열람 및 복사할 수 없다.

 

물론 경매기록을 열람한다고 해서 항상 유치권 성립 여부나 점유권원이 불명한 자의 점유 사유 등이 명확히 밝혀지는 것은 아니다,

 

이때 단순 입찰 희망자는 경매신청을 한 채권자나 매각물건의 소유자 또는 채무자, 임차인, 점유자 등을 직접 만나 현장 탐문조사를 할 수 밖에 없고, 이렇게 얻은 조사내용의 진위 여부는 오롯이 입찰자의 책임과 위험부담 하에서 판단하여야 한다.

 

 

 

만약 현장 탐문조사한 결과를 믿고 입찰에 참가하여 최고가매수신고인으로 낙찰받았다면 그 때 “최고가매수신고인”의 자격으로 경매기록을 열람 및 복사하여 유치권 성립 여부나 점유권원에 대하여 좀더 면밀히 조사를 할 수 있을 것이다.

 

 

현장 탐문조사 결과와 경매기록 상의 서류 검토를 거쳐 유치권 등의 인수위험을 완전히 제거할 수 있다면 매각허가결정을 받은 후 대금지급기한까지 잔금 납부를 하면 될 것이고,

 

그렇지 않다면 큰마음 먹고 입찰보증금(매수신청보증금)을 포기하고 잔금을 납부하지 않거나 매각불허가신청을 하여 승소 결정을 받은 후 입찰보증금(매수신청보증금)을 반환받으면 될 것이다.

 

 

 

 

[관련법령]

 

민사집행법

[법률 제18671호, 시행 2022. 1. 4.]

 

제9조(기록열람ㆍ등본부여)

집행관은 이해관계 있는 사람이 신청하면 집행기록을 볼 수 있도록 허가하고, 기록에 있는 서류의 등본을 교부하여야 한다.

 

제90조(경매절차의 이해관계인)

경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로한다.

1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

2. 채무자 및 소유자

3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

 

제268조(준용규정)

부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다.

 

 

부동산 등에 대한 경매절차 처리지침

(재민 2004-3) [재판예규 제1728호, 시행 2019. 11. 15.]

 

제53조 (경매기록의 열람ㆍ복사)

① 경매절차상의 이해관계인(민사집행법 제90조, 제268조) 외의 사람으로서 경매기록에 대한 열람ㆍ복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위는 다음과 같다.

1. 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자

2. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인, 매수인, 자기가 적법한 최고가 매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 주장하는 사람으로서 매수신고시 제공한 보증을 찾아가지 아니한 매수신고인

3. 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 배당요구채권자

4. 대항요건을 구비하지 못한 임차인으로서 현황조사보고서에 표시되어 있는 사람

5. 건물을 매각하는 경우의 그 대지 소유자, 대지를 매각하는 경우의 그 지상 건물 소유자

6. 가압류채권자, 가처분채권자(점유이전금지가처분 채권자를 포함한다)

7. 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」의 규정에 의하여 부도임대주택의 임차인대표회의 또는 임차인 등으로부터 부도임대주택의 매입을 요청받은 주택매입사업시행자

② 경매기록에 대한 열람ㆍ복사를 신청하는 사람은 제1항 각호에 규정된 이해관계인에 해당된다는 사실을 소명하여야 한다. 다만, 이해관계인에 해당한다는 사실이 기록상 분명한 때에는 그러하지 아니하다.

③ 경매기록에 대한 복사청구를 하는 때에는 경매기록 전체에 대한 복사청구를 하여서는 아니되고 경매기록 중 복사할 부분을 특정하여야 한다.