간접점유한 유치권자의 점유회수청구권에 기한 건물명도청구

 

- 간접점유자와 직접점유자 간의 점유매개관계를 중심으로 -

 

 

유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 그 물건에 대한 점유를 상실하면 유치권은 소멸하고, 유치권 자체에 기한 방해배제청구권도 인정되지 아니한다.

 

이는 유치권자가 유치물에 대한 불법적인 점유 침탈을 당하였을 때 유치권 자체에 기한 방해배제나 반환청구를 할 것이 아니라 민법 제204조 1항 상의 점유회수청구권에 기하여 인도소송을 하여야 한다는 뜻이다.

 

간접점유를 하고 있는 유치권자가 점유회수청구권에 기하여 건물명도소송을 할 때에 간접점유자는 그 물건을 직접점유자에게 반환할 것을 청구할 수 있고 직접점유자가 그 물건의 반환을 받을 수 없거나 이를 원하지 아니하는 때에는 지기(간접점유자)에게 반환할 것을 청구할 수 있다(민법 제207조 제2항).

 

이때 간접점유자의 점유회수의 소가 인용되기 위해서는 간접점유자와 직접점유자 사이에 점유매개관계가 필요하고, 이 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다.

 

이와 관련하여 대법원은 “甲등(공사대금 채권자 겸 유치권자)이 乙 회사(채무자 겸 소유자)가 소유하는 건물 정문과 후문 입구 등에 ‘甲 등이 점유, 유치 중인 건물임. 관계자 외 출입을 금함’이라는 내용의 경고문을 부착하였는데, 그 중 건물 2층 일부는 직접점유하고 나머지 부분은 乙 회사와 임대차계약을 체결한 임차인 丙 등이 직접점유하였던 사안”에서,

“임차 부분의 직접점유자인 丙 등에게 반환청구권을 갖는 자는 丙 등과 임대차계약을 체결하였던 乙 회사뿐이므로 위 임대차계약은 甲 등과 丙 등 사이의 점유매개관계를 인정할 기초가 될 수 없는데도, 甲 등이 乙 회사와 함께 건물 관리에 관여하였다는 사정 등을 들어 점유매개관계를 인정하면서 임차 부분에 관하여도 甲 등의 점유회수청구를 인용한 원심판결에 간접점유의 성립요건인 점유매개관계에 관한 법리오해 등의 위법이 있다”고 판시하였다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424,61431 판결).

 

 

 

 

"원심판결 상의 사실관계"을 중심으로 좀 더 구체적으로 살펴보자.

 

 

 

[원심 판결문 상의 사실관계]

 

1. 이 사건 건물(그 대지 포함한다)의 이전 소유자는 ㈜삼미금속이다.

 

2. 원고(5명)는 이 사건 건물 공사 관련하여 각자 수억원대의 공사대금 채권을 보유하고 있고, ㈜삼미금속은 채무자 겸 소유자이다.

 

3. 백전건설(주)는 2002. 7. 25. ㈜삼미금속으로터 이 사건 건물을 매수하면서 원고의 공사대금채무까지 인수하면서(원고는 채무인수에 동의함) 소유권이전등기를 경료하였다.

백전건설(주)의 근저당채무 불이행으로 2004. 2. 21. 이 사건 건물에 대한 부동산임의경매절차가 개시됐고, 원고는 각자 유치권 신고를 하였다.

 

4. 인컴유나(주)는 2006. 8. 11. 위 부동산임의경매절차에서 매각허가결정을 받았다.

인컴유나(주)와 원고 간에 ‘점유, 유치권 포기에 따른 이행각서’를 작성한 후 이를 A은행에 제출하면서 대출신청을 하였다.

 

〈점유·유치권 포기에 따른 이행각서의 내용〉 ① 인컴유나는 위 원고들( 원고 2, 3, 4)에게 공사대금을 지급하지 못하여 위 원고들이 공사대금에 대한 변제조로 이 사건 건물 전체의 점유, 유치권을 인정하고 확인하며 이에 각서한다. ② 점유, 유치권의 포기각서는, 인컴유나의 사정으로 이 사건 부동산의 임의경매에 따른 경락 잔여금에 필요한 부민상호저축은행에 대출 용도에 한해서만 유효하기로 작성하였고, 인컴유나의 금융기관 대출 편의에 불과할 뿐 어떠한 경우에도 인컴유나나 그 이외 제3자에 대해서는 아무런 효력을 미치지 않음을 상호 확인하고 동의한다. ③ 인컴유나가 위 원고들에게 공사대금 전액을 변제하지 못할 때에는, 상기 점유, 유치권의 포기각서는 원칙적으로 무효키로 하고, 어떠한 경우라도 위 원고들의 점유, 유치권에 대한 권리를 최우선으로 한다. ⑥ 만약 약속기일까지 공사대금을 인컴유나가 위 원고들에게 지급치 못할 시 전액 지급할 때까지 위 원고들의 점유, 유치권을 계속 유지하기로 한다. 인컴유나는 점유, 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 의무가 있고, 공사대금에 대한 이자는 공사대금 채권 발생일로부터 전액 변제일까지 연 25%로 한다.

 

2006. 10. 31. 인컴유나(주)는 낙찰대금 납부 및 소유권이전, A은행에 대한 근저당설정등기(채권최고액 37억 7,000만원)를 각 경료하였다.

2006. 12. 13. B은행으로부터 대출을 받아 A은행의 대출금 채무를 변제하고, 그 근저당을 말소하면서 B은행의 근저당권설정등기(채권최고액 45억 5,000만원)를 경료하였다.

2007. 8. 20. C(개인)로부터 돈을 빌리면서 채권최고액 6억 5,000만원의 근저당권설정등기를 경료하였다.

 

5. 인컴유나(주)의 소유권이전등기 경료 후 이 사건 건물 관리

①인컴유나(주)와 원고 간의 ‘점유, 유치권 포기에 따른 이행각서’에 따라

②원고(5인)는 그들 중 1인을 대표자로 선정하여 이 사건 건물 중 2층 일부 부분(사무실)에 상주하고,

③나머지 원고와 함께 위 건물 정문 및 후문 입구 등에 '원고들이 점유, 유치중인 건물임. 관계자외 출입을 금함'이라는 내용의 경고문을 부착하며,

④제3자를 통하여 인컴유나(주)와 공동으로 (원고 대표가 상주하는 2층 일부 부분 제외한) 이 사건 건물를 임대하고 임차인들로부터 관리비, 공과금을 지급받는 등으로 점유하였다.

⑤대법원 판결에 따르면 “이 사건 건물의 임차인들과의 임대차 계약은 당시 소유자이던 인컴유나(주) 사이에 체결됐다”.

 

6. 근저당권자 C(개인)는 2007. 9. 11.에, 근저당권자 B(은행)는 2008. 1. 29.에 각 부동산임의경매신청을 하였다.

 

7. 원고는 2008. 7. ~ 9.경 사이에 각자 유치권 신고를 하였다.

 

8. 피고(경락인)는 2008. 10. 1. 대금 완납 및 소유권이전등기 경료 후 2008. 12. 30. 임차인들을 상대로 부동산인도명령신청을 하였으나, 일부는 ‘임차인들이 유치권에 의한 점유를 하고 있다’는 이유로 기각결정을 받았고, 일부는 인용결정을 각 받았다.

피고는 원고 또는 일부 임차인을 상대로 유치권부존재확인의 소 등 법적 권리구제수단을 거치지 아니한 채 2009. 1. 3.경 ‘관리업체’로 하여금 이 사건 건물에 철제 펜스를 설치하고 용역경비원을 동원하여 원고와 임차인의 출입을 막고 이 사건 건물 4~9층에 있던 집기를 반출하였으며, 부동산인도명령 인용 결정을 받은 일부 임차인들에 대하여도 위 인용 결정에 따른 집행절차를 거지치 아니한 채 위와 같은 방법으로 이 사건 건물을 점유하였다.

이로 인해 피고는 업무방해 및 건조물침해죄로, ‘관리업체’는 업무방해죄로 각 형사처벌받았다(원심과 상고심 모두 피고의 점유침탈 사실을 인정함).

 

 

[원고(유치권자)의 주장]

 

원고(유치권자 겸 공사대금 채권자)는 피고(경락인)을 상대로 유치권에 기한 방해배제청구와 점유회수청구권에 기한 건물명도청구를 소송으로 제기하였다.

(이하에서는 '점유회수청구권에 기한 건물명도청구' 부분만 살펴본다.)

 

 

 

 

 

원심(부산고등법원 2011. 7. 5. 선고 2010나7805 판결)의 판단

 

1. 원고들이 이 사건 건물을 점유하고 있었는지 여부

점유회수의 청구에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것이고, 여기서 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이다( 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다18294 판결, 2003. 7. 25. 선고 2002다34543 판결 등 참조)

 

위와 같은 법리에 비추어 원고들이 이 사건 건물의 점유를 침탈당하였다고 주장하는 2009. 1. 3.경 당시에 원고들이 이 사건 건물을 점유하고 있었는지에 관하여 보건대,

원고 2가 나머지 원고들을 대표하거나 대리하여 이 사건 건물의 2층에 사무실을 두고 직접 점유한 사실,

원고들이 이 사건 건물 정문 및 후문 입구 등에 '원고들이 점유, 유치중인 건물임. 관계자외 출입을 금함'이라는 내용의 경고문을 부착한 사실,

원고들은 이 사건 건물의 당시 소유자인 인컴유나와 협의하여 소외 1을 통하여 이 사건 건물의 나머지 부분에 관하여 그 중 일부를 임대하거나 임차인들로부터 공과금, 관리비 등을 받아 이 사건 건물을 관리하는 방법으로 간접점유한 사실은 앞서 본 바와 같으므로,

원고들은 2009. 1. 3.경 당시 이 사건 건물을 점유하고 있었다고 할 것이다.

(아래에 볼 대법원 판례은 이 사건 건물 2층 일부에 대한 원고의 직접점유만 인정하고, 나머지 건물 부분에 대한 원고의 간접점유는 부인하는 취지로 판단함. 이 부분이 이 사건 대법원 판결의 핵심임).

 

 

2. 피고가 원고들의 이 사건 건물에 대한 점유를 침탈하였는지 여부

피고는 (중략) 임차인 8명을 상대로 부동산인도명령을 신청하였으나, 2008. 12. 30. 위 법원으로부터 위 임차인들이 유치권에 의한 점유를 하고 있다는 이유로 기각결정을 받자, 원고들 또는 위 임차인들을 상대로 유치권부존재확인의 소 등 법적 권리구제수단을 거치지 아니한 채 2009. 1. 3.경 소외 2(관리업체)로 하여금 이 사건 건물에 철제 펜스를 설치하고 용역경비원을 동원하여 원고들과 임차인들의 출입을 막고 이 사건 건물 4~9층에 있던 집기를 반출한 사실, 피고는 부동산인도명령 신청에 대하여 인용 결정을 받은 일부 임차인들에 대하여도 위 인용 결정에 따른 집행절차를 거지치 아니한 채 위와 같은 방법으로 이 사건 건물을 점유한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 2009. 1. 3.경 원고들의 이 사건 건물에 대한 점유를 침탈하였다고 할 것이다.

 

 

3. 피고가 원고들에 대하여 이 사건 건물의 인도의무를 부담하는지 여부

 

가. 원고가 직접점유하고 있던 이 사건 건물 2층 일부 부분

원고들이 이 사건 건물 2층 일부 부분을 원고 대표자를 통하여 사무실로 직접점유하고 있던 사실, 피고가 원고들의 점유를 침탈한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 점유회수청구권에 기하여 이 사건 건물 2층 일부 부분의 반환을 구하는 원고들에게 이를 인도할 의무가 있다.

 

나. 원고가 간접점유하고 있는 이 사건 건물의 나머지 부분

원고들이 이 사건 건물 2층 일부 부분을 제외한 나머지 부분을 간접점유하고 있던 사실, 피고가 원고들 및 직접점유자들의 점유를 침탈한 사실은 앞서 본 바와 같다.

 

그런데 직접점유자가 점유의 침탈을 당한 경우에 간접점유자는 그 물건을 직접점유자에게 반환할 것을 청구할 수 있고 직접점유자가 그 물건의 반환을 받을 수 없거나 이를 원하지 아니하는 때에는 자기에게 반환할 것을 청구할 수 있는바(민법 제207조 제2항), (중략) 이 사건 건물의 임차인 중 일부는 이 사건 건물에 대한 피고의 점유 침탈 이후에 피고로부터 소정의 돈을 지급받고 그 점유부분을 피고에게 인도하였고, 다른 일부는 자신들이 그 점유부분을 반환받는 것을 원하지 아니하는 사실을 인정할 수 있고, 한편, 나머지 임차인은 이 사건 건물 5~8층의 찜질방내 일부를 임차한 사람으로서 이 사건 건물에 대한 경매절차의 진행 또는 피고의 이 사건 건물에 대한 점유 침탈로 인하여 찜질방 영업이 사실상 어려워진 점 등 때문에 이 사건 건물의 각 점유부분을 직접 반환받기를 원하지 않는 것으로 봄이 상당하므로, 결국 이 사건 건물의 직접점유자들이 이 사건 건물의 반환을 받을 수 없거나 이를 원하지 아니하는 경우에 해당한다고 할 것이다.

 

따라서 피고는 점유회수청구권에 기하여 이 사건 건물의 나머지 부분의 반환을 구하는 원고들에게 이를 인도할 의무가 있다.

 

 

 

[상고심(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424,61431 판결)의 판단]

 

1. 원심에서 원고들의 직접점유가 인정된 이 사건 건물 중 2층 일부 부분

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거에 의하여 원고들이 이 사건 건물 중 2층 일부 부분을 원고 2를 통하여 사무실로 직접점유하고 있던 사실, 피고가 원고들의 점유를 침탈한 사실을 인정한 다음, 피고는 점유회수청구권에 기하여 이 사건 건물 중 2층 일부 부분의 반환을 구하는 원고들에게 이를 인도할 의무가 있다고 판단하였다.

 

관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반 또는 법리오해 등의 위법이 없다.

 

 

2. 원심에서 원고들의 간접점유가 인정된 이 사건 건물의 나머지 부분

점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 등을 청구할 수 있다(민법 제204조 제1항 참조). 이러한 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것이고, 여기서 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결).

 

그리고 점유회수의 소에 있어서의 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함되는 것이기는 하나, 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하다. 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다.

 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거에 의하여 원고들이 이 사건 건물 정문 및 후문 입구 등에 ‘원고들이 점유, 유치 중인 건물임. 관계자 외 출입을 금함’이라는 내용의 경고문을 부착하고, 소외인을 통하여 이 사건 건물의 당시 소유자인 주식회사 인컴유나와 협의하여 이 사건 건물 중 원고들이 직접점유하는 2층 일부 부분을 제외한 나머지 부분에 관하여 그 중 일부를 임대하거나 임차인들로부터 공과금, 관리비 등을 받아 이 사건 건물을 관리하는 방법으로 간접점유하였다고 인정하였다.

 

그러나 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍하기 어렵다.

 

이 사건 건물 중 제3자에게 임대가 이루어진 부분에 대한 원고들의 간접점유가 인정되기 위해서는 원고들과 직접점유자인 임차인들 사이에 점유매개관계가 인정되어야 한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 건물의 임차인들과의 임대차 계약은 당시 소유자이던 주식회사 인컴유나 사이에 체결된 사실을 알 수 있다. 그러므로 임대차계약에 기하여 임차 부분의 직접점유자인 임차인들에 대하여 반환청구권을 갖는 자는 주식회사 인컴유나뿐이라고 보아야 한다. 따라서 임차인들과의 임대차 계약은 원고들과 직접점유자인 임차인 사이의 점유매개관계를 인정할 기초가 될 수 없다. 그리고 원심이 간접점유 근거로 든 위 사정들은 원고들이 주식회사 인컴유나와 함께 이 사건 건물의 관리에 관여하였다는 사정에 불과한 것이지 임차인들과의 점유매개관계를 인정할 근거가 될 수 없다.

 

따라서 원심으로서는 이 사건 건물 중 제3자에게 임대가 이루어진 부분에 대하여 원고들과 직접점유자인 임차인들과 사이에 점유매개관계를 인정할 수 있는 법률상 근거가 무엇인지, 원고들과 임대차계약상의 임대인인 인컴유나와는 어떤 법률관계가 있는지 등에 대하여 구체적인 심리를 거쳐 간접점유의 인정 여부를 판단하였어야 할 것이다.

 

그런데도 원심은 그 판시와 같은 사정만으로 이 사건 건물 중 원고들이 직접점유하는 2층 일부 부분을 제외한 나머지 부분을 원고들이 간접점유하고 있다고 단정하고 원고들의 이 부분 점유회수청구를 인용하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 간접점유의 성립요건인 점유매개관계에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.

 

 

3. 결론

그러므로 원심판결 중 이 사건 건물 중 원고들이 직접점유하는 2층 일부 부분을 제외한 나머지 부분에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.