대항력 있는 임차보증금 인수와 취득세 과세표준액

경락인이 부동산을 경매로 취득함에 있어 대항력 있는 임차보증금을 인수하는 경우 이를 과세표준에 포함하여 취득세를 신고 납부해야 하는지 문제됩니다.

 

이와 관련하여 조세심판원은 '부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인이 인수하는 대항력 있는 임차보증금은 경락받은 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용으로 보아 부동산 취득가격에 포함하여 취득세 등을 부과함이 옳다'는 취지의 결정(조심 2010지0210)을 한 바 있습니다.

 

 

위 『조심 2010지0210 (2010.04.20) 취득세 기각』을 좀 더 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 처분 개요

 

처분청은 청구인이 2007.7.19. ○○○ 110-28 소재 토지 69.0㎡ 및 지상 건축물 96.6㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다.)를 경매로 취득하면서 낙찰가액 85,100,000원을 과세표준으로 하여 「지방세법」 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고ㆍ납부하였으나, 이 건 부동산의 경락대금으로 지불한 금액 외에 임차인에게 지급하여야 할 대항력 있는 임차보증금 13,000,000원을 신고금액에서 누락하였다 하여, 동 가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 184,100원, 등록세 185,360원, 지방교육세 34,470원, 합계 403,940원(가산세 포함)을 2009.8.10. 부과고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 이의신청○○○을 거쳐 2010.1.21. 심판청구를 제기하였다.

 

 

 

 

2. 사실관계

 

먼저, 이 건의 사실관계를 살펴본다.

 

가. 청구인은 2007. 7. 19. ○○○ 110-28 소재 이건 부동산(토지 69.0㎡, 건축물 96.6㎡)을 경매로 취득하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.

 

나. 2009. 2. 4. ○○○의 세정컨설팅 결과, 청구인이 이 건 부동산에 대한 취득세 등을 신고하면서 임차인 ○○○에 대해 지급의무가 있는 대항력 있는 임차보증금 13,000,000원을 신고누락한 사실이 확인됨에 따라, 처분청은 2009.5.10. 청구인에게 취득세 등을 과세예고하였고, 청구인의 과세전적부심사청구를 거쳐(2009.5.18. 청구, 2009.7.8. 불채택 결정) 2009.8.10. 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과고지하였다.

 

다. 한편, 이 건 부동산의 경매 취득과 관련하여 청구인이 인수한 대항력 있는 임차보증금은 임차인인 ○○○ 관련 보증금액 25,000,000원 중 배당금액 12,000,000원(배당비율 48.00％)을 제외한 13,000,000원인 것으로 배당표상 확인된다.

 

 

3. 판단

「지방세법」 제111조 제1항에서는 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 하고 있고, 제2항에서는 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다고 규정하면서, 그 단서에서 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 관계법령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하고 있고, 제5항에서는 제4호의 공매방법에 의한 취득의 경우에는 제2항 단서의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제130조 제3항에서도 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 하고 있다. 또한, 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에서는 취득세의 과세표준이 되는 취득가격을 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로 규정하고 있고, 「주택임대차보호법」 제3조 제1항ㆍ제3항 및 제3조의2 제2항ㆍ제3항, 제4조 제2항의 규정을 보면 임차건물의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니할 수 있다고 규정하고 있음을 알 수 있다.

 

살피건대, 청구인은 2007.7.19. 이 건 부동산을 경락으로 취득하면서 낙찰가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 성실하게 자진신고 납부하였음에도, 처분청에서 이 건 임차보증금이 대항력 있는 전세보증금이라 하여 취득세 등을 추가로 부과하는 것은 부당하고, 더욱이 이 건 부동산의 임차인 ○○○는 청구인과 배우자 관계로 서로에게 임차보증금을 지급할 이유가 없으며 사실상 임차보증금을 지급하지 않았는데도 청구인이 청구외 ○○○의 임차보증금을 인수하였다 하여 취득세를 과세하는 것은 부당하다는 주장이나,

 

부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 낙찰 당시 「주택임대차보호법」 제3조의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이어서, 대항력 있는 임차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 경락 취득 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당한다고 보는 것이 타당하다 할 것인바○○○, 청구인이 경매에 의해 이 건 부동산을 취득하면서 임차인인 ○○○의 미배당 임차보증금 13,000,000원 전액을 인수한 사실이 이 건 부동산의 경매사건○○○ 관련 매각물건명세서와 임대차관계조사서, 배당표 등에 의해 확인되므로, 처분청이 미배당 임차보증금 13,000,000원을 이 건 부동산의 취득가격에 포함하여 청구인에게 취득세 등을 부과고지한 처분에는 달리 잘못이 없다 할 것이다.